Deutschland aktualisiert Regeln für die Übertragung von Immobilientransfers – Auswirkungen auf Aktienangebote | Morrison & Foerster LLP

Am 21. April 2021 hat der Bundestag ein neues Gesetz zur Änderung des Bundesgesetzes über die Grunderwerbsteuer (RETT) verabschiedet. Die neuen Regeln werden zu einer erheblichen Verschärfung der Besteuerung von Aktiengeschäften bei Immobilien in Deutschland führen.

Die wichtigsten Änderungen umfassen Folgendes:

• Senkung der Beteiligungsschwelle (von 95% auf 90%);
• Verlängerung der Mindesthaltedauer (von 5 auf 10 Jahre; in einigen Fällen sogar auf 15 Jahre);
• Besteuerung von direkten und indirekten Übertragungen von mindestens 90% der Anteile von Unternehmen, die Immobilien halten, innerhalb von 10 Jahren (gilt nicht für börsennotierte Unternehmen).

Die Änderungen werden am 1. Juli 2021 wirksam.

Die endgültige Verabschiedung des neuen Gesetzes wird im Mai 2021 erwartet, und es ist höchst unwahrscheinlich, dass der deutsche Gesetzgeber in letzter Minute wesentliche Änderungen vornehmen wird.

Diese Kundenbenachrichtigung bietet einen Überblick über die Änderungen und ihre möglichen Auswirkungen. Es betrifft alle Unternehmen und Partnerschaften auf der ganzen Welt, die Immobilien in Deutschland besitzen und einen Eigentümerwechsel planen, sowie alle Investoren auf der ganzen Welt, die deutsche Immobilien durch eine Aktientransaktion erwerben möchten. Darüber hinaus sind die Änderungen auch für alle Transaktionen relevant, die vor dem 1. Juli 2021 vereinbart wurden, aber nach diesem Datum ausgeführt werden.

HINTERGRUND DES DEUTSCHEN RETT

In Deutschland unterliegt eine direkte Übertragung („Asset Deal“) von Immobilien in Deutschland der RETT. Der Steuersatz hängt von jedem Bundesland ab und variiert zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises.

Unter bestimmten Umständen kann das RETT auch während einer Aktientransaktion durchgeführt werden. Im aktuellen rechtlichen Umfeld wird RETT während eines Aktienhandels ausgelöst, wenn:

• Innerhalb von fünf Jahren werden 95% der Anteile an einer Partnerschaft, die Immobilien in Deutschland besitzt, direkt oder indirekt an neue Partner übertragen (“Besteuerung von Aktienübertragungen”); oder
• Eine verbundene Person oder Personengruppe erwirbt direkt oder indirekt Anteile an einem Unternehmen (Personengesellschaft oder Unternehmen), das Immobilien in Deutschland besitzt, so dass diese Person oder Personengruppe mindestens 95% der Anteile an diesem Unternehmen besitzt (“Besteuerung der Vereinigung von Aktien”).

Derzeit ist es möglich, das RETT-Risiko bei Eigenkapitaltransaktionen zu verringern, indem bestimmte Strukturen eingerichtet werden, bei denen die oben genannte Beteiligungsschwelle und Haltedauer nicht überschritten werden.

Zum Beispiel ist es üblich, dass

• Während der fünfjährigen Haltedauer werden nur 94,9% der Anteile an einer Partnerschaft übertragen. Nach fünf Jahren überträgt der Verkäufer die restlichen 5,1%, ohne RETT auszulösen. oder
• Die Übertragung von Anteilen an einem Immobilienunternehmen wird aufgeteilt, wobei der Hauptinvestor 94,9% der Anteile erwirbt und ein nicht verbundener Co-Investor die verbleibenden 5,1% der Anteile erwirbt, ohne RETT auszulösen.

Mit den Änderungen, die jetzt in Kraft getreten sind, werden Strukturen, die zuvor zur Minderung des RETT-Engagements eingerichtet wurden, für zukünftige Aktiengeschäfte nicht mehr funktionieren. Dies sollte berücksichtigt werden, wenn Anteile oder Anteile an einem Unternehmen, das deutsche Immobilien besitzt, übertragen werden.

ÜBERBLICK ÜBER ÄNDERUNGEN

Ab dem 1. Juli 2021 wird die oben genannte Beteiligungsschwelle auf 90% gesenkt und die Mindesthaltedauer auf 10 Jahre, in einigen Fällen sogar auf 15 Jahre erhöht. Darüber hinaus gelten die Regeln zur Besteuerung der Übertragung von Aktien nicht nur für Personengesellschaften, sondern auch für Kapitalgesellschaften.

Folglich nach dem 30. Juni 2021:

• Eine direkte oder indirekte Übertragung von mindestens 90% der Anteile eines Immobilienunternehmens innerhalb von 10 Jahren an neue Partner oder Aktionäre (unabhängig davon, ob das Unternehmen ein Unternehmen oder eine Personengesellschaft ist) oder
• Transaktionen, die mindestens 90% der Anteile oder Interessen eines Unternehmens an einer Person oder einer Gruppe verbundener Personen vereinen

wird auf der RECHTEN Seite ausgelöst.

Ausnahmen gelten für die Besteuerung der Übertragung von Anteilen von Unternehmen, die an einer Börse in der Europäischen Union, im Europäischen Wirtschaftsraum oder an einer von der Europäischen Kommission als gleichwertig erklärten Börse notiert sind. Besondere Regeln gelten auch für Übertragungen innerhalb einer Steuergruppe, bei denen die vorherige Beteiligungsschwelle und die Haltedauer weiterhin gelten.

ANWENDUNG DER NEUEN RETT-REGELN

Die neuen Regeln treten am 1. Juli 2021 in Kraft.

Die Regeln gelten auch für Transaktionen, bei denen die Unterzeichnung bereits stattgefunden hat, die Schließung und Übertragung des Eigentums jedoch erst am 1. Juli 2021 abgeschlossen sein wird.

Darüber hinaus gilt das bisherige Gesetz weiterhin in allen Fällen, die nicht unter das neue Gesetz fallen. Aktionäre, die zum 30. Juni 2021 mindestens 90%, aber weniger als 95% halten, unterliegen auch nach Inkrafttreten der neuen Verordnung der alten 95% -Beteiligungsschwelle. Es ist daher nicht möglich, von den neuen Bestimmungen zu profitieren, indem die 92% der am 30. Juni 2021 gehaltenen Aktien nach dem 1. Juli 2021 auf 100% erhöht werden.

Bei den neuen Unternehmensvorschriften zur Besteuerung der Übertragung von Aktien werden jedoch bereits vor dem 1. Juli 2021 übertragene Aktien in der 90% -Schwelle nicht berücksichtigt.

MÖGLICHE AUSWIRKUNGEN DER NEUEN RETT-REGELN

Die neuen deutschen RETT-Regeln werden höchstwahrscheinlich zu einer deutlich längeren Haltedauer für Eigentümerwechsel von Immobilienunternehmen führen. Ab dem 1. Juli 2021 können nur maximal 89,9% der Aktien oder Zinsen innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf ohne RETT übertragen werden. In einigen Fällen von Partnerschaften müssen sogar 15 Jahre vergangen sein.

Die in der Vergangenheit errichteten und genutzten Strukturen zur Reduzierung des RETT für Eigenkapitaltransaktionen werden daher in Zukunft deutlich weniger attraktiv sein.

Darüber hinaus muss jede Aktientransaktion sorgfältig geprüft werden, wenn das deutsche RETT unerwartet durch die Übertragung von Aktien ausgelöst wird. Bei früheren und laufenden Transaktionen muss geprüft werden, ob die neuen Vorschriften bereits gelten oder ob die Haltedauern noch gemäß den alten Vorschriften überwacht werden müssen.

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